区经信局（区数字经济局） 市规划资源局余杭分局关于印发《余杭区推进工业用地改革促进空间精准有效配置的指导意见》的通知

各有关单位工作机构：

《余杭区推进工业用地改革促进空间精准有效配置的指导意见》已经区工业用地出让（有机更新）工作联席会议同意，现予印发，请认真组织实施。

杭州市余杭区经济和信息化局             杭州市规划和自然资源局余杭分局                    

（杭州市余杭区数字经济局）                              2026年9月4日                                        

余杭区推进工业用地改革促进空间精准有效配置的指导意见

为深入贯彻落实《浙江省自然资源厅 浙江省发展改革委 浙江省经信厅关于进一步加强工业用地供给持续推动工业经济高质量发展的指导意见》（浙自然资规〔2026〕7号）、《杭州市人民政府办公厅关于推进工商业用地改革促进空间精准有效配置的实施意见》（杭政办函〔2025〕47号）文件精神，进一步优化工业土地利用，促进我区空间精准有效配置，助推产业高质量发展，根据意见涉及工业用地内容，特制定本指导意见。

一、加强项目遴选

1.执行差别化、分行业优选联评机制

按《关于建立余杭区招商引资项目协调保障机制（试行）的通知》《关于印发<余杭区优质企业工业用地需求评价办法（修订）>的通知》等项目遴选政策，执行遴选标准、程序和各部门职责。定期组织实施各类项目优选联评，对拟引进或培育的工业项目进行综合评估。建立“外引内育重点项目库”，实行动态管理。

2.落实项目布局与产业导向

严格执行国土空间规划，确保每年新供工业用地向开发区（园区）集中集聚。优先保障符合我区产业发展导向的战略性新兴产业、未来产业以及民间投资项目用地。

二、降低用地成本

1.推行多元化供地方式

支持工业企业以单独、联合体、组团等形式拿地，灵活选择供地方式：一次性50年出让、弹性年期出让、长期租赁、先租后让等。

2.实施差异化地价支持政策

根据新质生产力发展导向、项目类型、集约利用等情况，按照《余杭区相关产业项目地价修正工作指引》（附件1），合理设定地价修正系数，确定出让起价。符合五大产业生态圈的项目，可按不低于现有工业用地出让价格的70%确定出让起价。符合未来产业新赛道的项目，可按不低于国家、省工业用地出让最低价标准确定出让起价。

3.加强产业用房保障

工业（标准厂房）用地出让起价可结合转让比例依法合理评估确定，转让比例应在出让合同中提前约定。转让价格原则上按建设成本加适度合理利润确定，并纳入项目履约监管协议。

三、统筹配套设施

1.推进工业邻里中心建设

支持开发区（园区）平台公司统筹园区内规划工业用地配套指标，利用工业用地集中建设邻里中心，打造15分钟产业社区。邻里中心用于保障生产生活所需的配套服务功能（环境敏感用地除外）。邻里中心服务范围内，相应核减单个地块的配套设施规模。按照《余杭区邻里中心建设操作流程》（附件2），由平台、镇街提出申请，报区政府同意后，作为后续规划审批依据。

2.支持企业内部统筹配套

同一企业主体（含下属子公司、关联公司）可统筹自有工业用地配套指标，集中建设配套用房。配套用房应与生产用房同步建设、同步投用。按照《余杭区企业内部统筹配套操作流程》（附件3），由平台、镇街提出申请，报区政府同意后，作为后续规划审批依据。市规划资源局余杭分局在不动产权证书上对统筹建设的配套用房进行注记。统筹单元范围应符合15分钟产业社区服务半径要求。

四、合理设定指标

1.优化容积率与建筑密度管理

鼓励工业用地集约高效利用，容积率宜高则高。除特殊工艺要求或特定区域要求（如良渚遗址、大运河两侧限高管控）外，工业用地容积率原则上不低于2.0。通过有机更新进行提升改造的工业项目，容积率一般不低于2.5，对有条件的项目，容积率可提高至3.5左右。按照《余杭区优化容积率与建筑密度管理操作流程》（附件4），确因项目类型、生产环节、工艺要求等有特殊要求的产业项目用地，如需突破详细规划，需按规定进行局调；如不突破详细规划，由平台、镇街进行论证，经审查通过，报区政府同意后，可在满足国家控制标准前提下，合理确定项目容积率、建筑密度指标。

2.改革绿地率管控方式

工业用地绿地率指标已按要求落实统筹平衡的，可不作单地块绿地率指标控制要求。统筹平衡按照市园文局关于绿量额度管理办法及占补平衡原则在详规单元或区域内同步实施绿量平衡。按照《余杭区改革绿地率指标管理操作流程》（附件5），降低地块绿地率指标的，取得相关部门书面同意意见后，按程序开展规划调整手续。

五、加强项目全程跟踪服务

按照《工业用地出让指标设置及工业项目投资强度验收工作指引》（附件6），科学设定产业项目投入、产出等准入指标。强化土地出让合同与投资建设协议“双合同”协同管理机制，明确监管牵头责任单位，并按照“谁提出、谁履责、谁监管”的原则，加强履约管理。对于未达到投资建设协议约定的“标准地”项目，经双方约定一致、客观评价后，可按照“谁决策、谁调整”的原则因地制宜作出调整优化。合理确定项目开工期限及建设周期；依托投资项目全生命周期管理平台，切实加强项目招引、供地、开工、竣工、投产、达产等环节跟踪服务；构建产业用地综合绩效评估体系并定期开展评估，全面提升用地绩效。

六、附则

1.本意见实施中涉及的相关问题，由区工业用地出让（有机更新）工作联席会议统筹协调解决。

2.各有关单位要根据职责分工，确保各项任务落地见效，实施信息共享和定期会商机制。

3.各平台、镇街加强对项目履约情况的监管，对未达到约定指标的项目，依法依约进行处置。

4.本意见自2026年10月7日起施行，有效期至2030年11月30日，由区经信局、市规划资源局余杭分局负责解释。

附件：1.余杭区相关产业项目地价修正工作指引

2.余杭区邻里中心建设操作流程

3.余杭区企业内部统筹配套操作流程

4.余杭区优化容积率与建筑密度管理操作流程

5.余杭区改革绿地率指标管理操作流程

6.工业用地出让指标设置及工业项目投资强度验收

工作指引

附件1

余杭区相关产业项目地价修正工作指引

为落实《关于推进工商业用地改革促进空间精准有效配置的实施意见》（杭政办函〔2025〕47号）相关内容，更好满足新质生产力多元空间需求，切实降低符合条件的产业项目用地成本，现制定如下工作指引。

一、适用范围

本流程适用于符合杭州市五大产业生态圈（智能物联、生物医药、高端装备、新材料和绿色能源）或未来产业新赛道，并以标准地出让方式取得我区工业用地使用权的制造业项目。

二、责任主体

区工业用地出让（有机更新）工作联席会议负责明确产业类型、提出产业项目地价修正建议。

区经信局（产业类型审核）、区统计局（行业代码审核）、区发改局（立项指导）、市规划资源局余杭分局（委托土地地价评估），平台、镇街（项目申请、批后监管）。

三、具体流程

（一）提出申请

1.企业向平台、镇街提交地价修正申请材料，包含：项目可研报告、产业类型证明材料（如营业执照、产品目录、核心技术等）、余杭区工业用地地价修正申报表。

2.平台、镇街进行审核，重点核实项目产业是否符合、用地规模合理性、经济产出效益，经属地党委班子集体决策同意后以正式红头请示文件报区经信局。

（二）产业类型初审

区经信局收到上报材料后，对照省、市产业分类相关文件牵头组织评审，经局班子集体决策后出具产业类型认定初步意见，明确项目所属类别（五大产业生态圈/未来产业新赛道），并提请区工业用地出让（有机更新）工作联席会议审议。

（三）部门联审

区工业用地出让（有机更新）工作联席会议集体审议决策项目产业类型，并提出项目地价修正建议。其中，符合五大产业生态圈项目出让起价原则上不低于本区现行工业用地出让基准地价的70%；符合未来产业新赛道项目出让起价原则上不低于国家、省工业用地出让最低价标准。

（四）地价决策

市规划资源局余杭分局结合地块基准地价、做地成本、区位条件、集约利用程度等因素，委托开展地价评估，并依据会议纪要进行地价修正，形成出让方案并报区土地出让专题会议研究同意后进行挂牌出让。

（五）履约监管

1.企业签订《国有建设用地使用权出让合同》，并同步签订《履约监管协议》，明确修正地价对应的投资强度、亩均税收、投产时间等约束性指标。

2.平台、镇街负责跟踪项目建设、投产、达产全流程，确保企业按约定履行义务。

四、保障措施

1.建立台账管理：区工业用地出让（有机更新）工作联席会议办公室建立地价优惠项目台账，实时监管项目申报、认定、核定、履约情况。

2.简化审批流程：推行“一窗受理、并联审批”，各部门同步推进产业认定与地价核定，压缩办理时限。

附件：1-1.余杭区工业用地地价修正申报表

1-2.余杭区工业用地地价修正流程图

附件1-1

附件2

余杭区邻里中心建设操作流程

一、提出申请

由平台、镇街提出申请，根据辖区内产业发展、服务半径与需求匹配度、企业员工生活配套的实际需求等方面内容，选择园区内工业用地拟建设工业用地邻里中心，报区工业用地出让（有机更新）工作联席会议。

二、选址论证或详规局调及核发规划条件

会议审议通过后，作为开展选址论证或详规局调的依据。市规划资源局余杭分局按流程开展选址论证或详规局调，明确规划指标并完成规划成果入库。平台或镇街持会议纪要及其他常规材料，正式向市规划资源局余杭分局提交申请。市规划资源局余杭分局依据会议纪要及详规成果，在核发地块的《建设用地规划条件》中，将“建设工业邻里中心”作为明确条款写入建设内容。

三、签订合同及工规审批

项目主体在取得规划条件、签订出让合同后，开展方案设计并申请办理《建设工程规划许可证》。

附件：2-1.余杭区工业用地邻里中心建设流程图

附件3

余杭区企业内部统筹配套操作流程

一、企业需求确认

企业主体（含下属子公司、关联公司）根据自身规划，梳理各厂区在员工住宿、行政办公等配套功能方面的实际缺口和建设需求以及集中选址建设的可行性后形成统筹建设方案，报平台、镇街。

二、提出申请

平台、镇街将统筹建设方案报区工业用地出让（有机更新）工作联席会议。

三、工规审批

会议审议通过后，直接申请办理工规，不再重新出具规划条件及签订补充合同，并在不动产登记时予以附记“统筹企业自有工业用地配套指标，集中建设配套用房。配套用房应与生产用房同步建设、同步投用。”

附件：3-1.余杭区企业内部统筹配套操作流程图

附件4

余杭区优化容积率与建筑密度管理操作流程

一、企业需求明确

拟建设的工业项目主体（或平台、镇街）根据产业类型、生产工艺、发展需求，初步明确拟申请地块的容积率、建筑密度等核心规划指标意向。

二、详规符合性确认

将项目意向指标与地块所在区域已批准的详细规划进行比对。如需突破详细规划，项目主体或属地平台、镇街编制论证方案，并报区工业用地出让（有机更新）工作联席会议。

三、核发规划条件

会议审议通过后，作为开展详规局部调整的依据。市规划资源局余杭分局按流程开展详规局调，并完成调整成果入库。在符合详规后，市规划资源局余杭分局依法核发地块的《建设用地规划条件》。

四、签订合同及工规审批

项目主体在取得规划条件后，签订出让合同（新出让项目）或补充合同（存量提容项目），开展方案设计并申请办理《建设工程规划许可证》。

附件：4-1.余杭区优化容积率与建筑密度管理流程图

附件5

余杭区改革绿地率指标管理操作流程

一、提出申请

根据企业主体需求及招商意向，由平台、镇街提出申请，结合产业类型、生产工艺、发展需求等，明确拟申请地块的绿地率指标调整意向（降低地块绿地率的需同步提出工业园区内绿地平衡方案），编制详规局部调整论证报告。

二、部门联审

平台、镇街就工业用地绿地率调整方案征求余杭区园林绿化服务中心意见，由其对绿量平衡等情况进行审核，取得书面同意意见后，报区工业用地出让（有机更新）工作联席会议。

三、核发规划条件

会议审议通过后，作为开展详规局部调整的依据。市规划资源局余杭分局按流程开展详规局调，并完成调整成果入库。在符合详规后，市规划资源局余杭分局依法核发地块的《建设用地规划条件》。

四、签订合同及工规审批

项目主体在取得规划条件、签订出让合同后，开展方案设计并申请办理《建设工程规划许可证》。

附件：5-1.余杭区改革绿地率指标管理流程图

附件6

工业用地出让指标设置及工业项目投资强度验收工作指引

根据《杭州市人民政府办公厅关于推进工商业用地改革促进空间精准有效配置的实施意见》（杭政办函〔2025〕47号），各区、县（市）政府要科学设定产业项目投入、产出等准入指标。结合余杭区发展实际，针对工业用地出让指标设置及工业项目投资强度验收提出工作指引。

一、工业用地出让指标设置工作指引

全区工业用地亩均产值、亩均税收门槛继续按杭州市标准执行，投资强度门槛在满足《杭州市企业投资工业项目“标准地”工作指引（2021年修订部分）》（杭发改投资〔2021〕94号）文件规定的投资强度指标要求（以下简称：杭州市工业项目“标准地”投资强度指标要求）基础上优化调整。

1.未来科技城49.5平方公里重点建设区（除南湖区块，南湖区块四至范围是东至南湖、西至余杭区界、南苕溪以南、02省道以北区块约7.83平方公里）投资强度≥1000万元/亩；未来科技城核心区南湖区块投资强度≥700万元/亩；

2.余杭街道、闲林街道、仓前街道、中泰街道、五常街道（除未来科技城重点建设区）投资强度≥600万元/亩；

3.良渚新城（良渚街道）绕城高速以内范围≥650万元/亩，绕城高速以外范围≥600万元/亩；余杭经济开发区（仁和街道）投资强度≥500万元/亩；瓶窑新城单元≥500万元/亩，瓶窑镇（除瓶窑新城单元）按照杭州市工业项目“标准地”投资强度指标要求执行；

4.径山镇、黄湖镇、鸬鸟镇、百丈镇投资强度按照杭州市工业项目“标准地”投资强度指标要求执行；

5.如项目出让指标突破本工作指引范围的须经区工业用地出让（有机更新）工作联席会议审议后进行调整。

二、工业项目投资强度验收工作指引

1.项目总投资额（投资强度）以相关部门所确定的该项目的总投资额为依据，允许根据属地与土地受让方前期签订的相关协议，通过该宗用地范围内的技改项目投资额叠加、后续投资额审计后合并计算二种方式，核定项目的总投资额。

2.针对标准厂房项目，以及经上级部门认定的链主企业拿地项目，在竣工后土地受让方根据实际投资强度数据出具投资强度补差方案，经区工业用地出让（有机更新）工作联席会议审核后办理不动产权证，后续其宗地上入驻且符合区级认定产业类型的企业，可将入驻后的制造业投资额合并计算，纳入该宗地的投资强度验收范围。

余经信〔2026〕75号.docx